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房价压力下的房租负担

时间:2017-12-04 15:17  来源:网络整理  阅读次数: 复制分享 我要评论

作者是华容证券首席经济学家Wu Ge。,从微信公众号Wu Ge经济。通过点击A的肖像来关注作者的更多文章。。这篇文章是作者的个人观点。,不要站在华尔街一边。

核心观点:

1、随着房价的高企和监管的频繁,目前,每个人都在关注房价的变化。。但事实上,比房租更重要的是房租。。房租是影响市内无门客厅的一个关键因素。,这也是决定企业业务的一个重要成本。,这很容易被忽视。。此外,租金(而不是房价)是消费物价指数的重要组成部分。,它对宏观经济至关重要。。

2、从官方数据,与此同时,该国的房价也在飞涨。,CPI租金价格呈现出异常平稳的现象,原因是后者的官方统计数据很可能是联合国的。。从北京、上海及其他城市,CPI的租金也普遍低于所有类型的租金价格指数问题,后者不背离房价。。此外,全国房价的分化或波动。

3、如果CPI租金真的被低估了,那么CPI整体就有被低估的可能。。展望未来,尽管一、二级城市监管趋紧,房价上涨,但三、四线城市房价仍有补涨的迹象,全国房租还有进一步的空间。。在CPI的上升值得密切关注可能导致租金整体上升。

4、高昂的价格和租金已经增加了整体经济的成本。。目前,居民消费的比例占的比例,工资的上涨很难赶上更高的价格和租金。,人们不得不勒紧裤腰带买东西。。高租金已成为企业的一项重要成本。,这无疑违背了降低成本的初衷。,这必然制约中国经济可持续发展。

正文:

随着房价的高企和监管的频繁,目前,每个人都在关注房价的变化。。但事实上,比房租更重要的是房租。。房租是影响市内无门客厅的一个关键因素。,这也是决定企业业务的一个重要成本。,这很容易被忽视。。此外,租金(而不是房价)是消费物价指数的重要组成部分。,这对宏观经济和货币政策都至关重要。。下面的问题将集中在租金的变化及其影响。

一、房价和房租有很大的偏差。

在全民谈论买房的那一刻,我们注意到一个奇怪的现象。,这是房价和租金在不久的将来的一个大的背离。。70个大中城市住宅价格指数同比增速从2015年年中开始连续上涨了近19个月(去年930政策后有缓和的迹象)。但从CPI的房租价格看,房租几乎是一步一步的。。为什么房价和租金如此偏离?,房价的传递是否失败?

图1:房价和房租近期出现明显“背离”

数据来源:WIND,华容证券整理

二、房价的传递是否失败?

1、CPI的租金或低估的官方统计

我们认为,房价迅速上涨,消费物价指数如此稳定。,可能与低估CPI租金有关。。例如,我们选择北京和上海作为个别观察样本(图2)。,租金指数来自中原地产和中国指数系统,城市租金价格变动的长期跟踪,有很强的代表性。从历史的角度看,虽然市场租金与CPI的租金不能完全重新,但总体趋势还是比较一致的。。但这一轮房价上涨了,虽然市场租金对房价仍然很敏感。,但CPI的租金走势却异常平稳。。我们认为,造成这种偏差的原因可能是网络信息的发展。,市场机构收集数据的方式方法相对传统CPI房租的官方抽样调查更及时有效等有关。

图2: CPI租金被低估:以北京和上海为例

数据来源:WIND,中国指数研究院,华容证券整理

市场机构调查的房租价格是否相对更可靠呢?我们可通过考察其与房价的联动性进行进一步的印证。如果一个人成为一个、二线城市的房价指数(统计局70个大中城市新建住宅价格指数)和上述市场机构房租指数做对比(图3),我们发现,一、房价和二线城市市场租金居高不下synchronicit,这与任志强房价上涨的传递过程是一致的。。传统的房租价格变化的逻辑似乎没有改变。。综上,我们认为,北京和上海的CPI租金可能被低估。。进一步地,个体样本城市的如此低估使我们有理由相信全国的CPI房租一定程度上也可能被低估,从而解释图1所示的房价租金的背离。。值得一提的是,由于没有三、四线城市租金统计,我们暂时不讨论这个问题。。

图3:一、二线城市房价与租金无背离

数据来源:WIND,中国指数研究院,华容证券整理

注:基于数据的数据可用性,这里的二线城市是天津。、南京、杭州、成都、武汉、重庆。

房价分化或熨平CPI租金波动2。

此外,它值得注意。,2016年一、二、三线城市房价走势的分化能够清晰体现出分城施策对各城市房价的影响(图4)。特别地,因为第一层房价的严格控制。,2016年其房价同比增速实际上是有升有降的,930次政策后继续下去。三线城市已经没有存货了。,买房子的动机仍然很强烈。,房价也保持了温和上涨的趋势。。在全国所有城市房价的上升和下降的不同步,它必然会对房屋租赁市场产生影响。。这种细分城市政策的价格分化可能会加剧CPI的重新定价。,尽管如此,我们认为,CPI的租金技术低估仍然是主要原因。

图4:住房价格分化或消费价格波动

数据来源:WIND,华容证券整理

三、房价飞涨下的房租负担有多大?

从上面可以看到。,房价和租金实际上并没有背离他们。,高房价促使房租上涨。,其持续的负面影响令人担忧。。例如,最低工资年增长率大幅度下降,价格和租金的大幅上涨形成了鲜明的对比。。工资收入的增加或赶上上议院的困难,人民的生活负担明显增加。。

图5:生活支出压力大幅度增加

数据来源:WIND,华容证券整理

房价和租金的大幅增长也在结构变化大。自2014年起,城镇居民人均可支配收入在下降。,居民支出大幅增长(图5)。前2012,住宅消费的比例在人均消费性支出,在过去四年中,这一比例已上升到22%。。居民消费的增加挤压食物、其他费用,如服装和教育等。,人们必须有自己的衣服。收缩买房子和房子,消费支出结构不断恶化。房租昂贵,大大增加了房屋的运营成本。,成本有时甚至超过了税收负担。,这必然制约微观主体的成长动能,尤其是。

四、结论与启示

是传统的房租价格变化的逻辑似乎没有改变。,市场房而且价格趋势还是一样的。。但从官方数据,房价价格飙升在中国自2015,CPI租金却呈现异常平稳现象,原因是后者的官方统计数据很可能是联合国的。,此外全国房价的分化或波动。

二是如果CPI租金真的被低估了,那么CPI总体上有低估的潜力。。展望未来,尽管一、二级城市监管趋紧,房价上涨,但三、四线城市房价仍有补涨的迹象,这个国家有出租的地方。。房租上涨引起的CPI上涨的总体水平值得我们的C。。

房子的高价和租金已经增加了房子的成本。。居民消费占总消费的比重,工资的整体上涨很难赶上更高的房价。,人们不得不勒紧裤腰带买东西。,继续挤压教育和其他支出。。高房租已成为企业的一项重要成本。,这无疑违背了降低成本的初衷。,对中国经济的可持续发展发展的制约因素。

[作者]

伍戈:华容证券首席经济学家,在中国的货币政策部门人民银行很长时间,和国际货币基金组织的经济学家。

黄俊筑:华容证券宏观研究员,他在德国的柏林洪堡大学学习。。

王岳:华容证券实习生。